Par Jehan-Denis BARBIER
Docteur en Droit
Avocat à la Cour .

En l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux et de décisions de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, ce dernier ne peut pas demander le remboursement de travaux qu'il a exécutés dans les lieux loués.

COMMENTAIRE

Le locataire exploitait un café. A la suite d'une visite d'une commission de sécurité et d'accessibilité, un arrêté municipal avait autorisé le preneur à poursuivre l'exploitation, mais à condition de satisfaire dans un certain délai à des prescriptions impératives : "installer et isoler le local chaufferie et la cuisine, (…) faire vérifier les installations de gaz et électriques".

Le preneur avait exécuté les travaux, puis avait assigné son bailleur pour lui en demander le remboursement.

L'affaire donna lieu à une expertise et l'expert releva que, si les travaux n'avaient pas été exécutés, les défauts de conformité auraient affecté la destination des locaux, puisque le locataire aurait été mis dans l'obligation de cesser son activité commerciale.

Les juges du fond estimèrent que les travaux litigieux avaient trait "à des modifications de la structure de la chose louée ainsi qu'à la réfection d'installations existantes" et qu'en conséquence "l'exécution de ces travaux se rattachait à l'obligation de délivrance de la chose louée eu égard à la destination des locaux prévue au contrat".

Quoique la question puisse prêter à discussion, on tiendra donc pour acquis que, en raison des circonstances de l'espèce, les travaux litigieux étaient à la charge du bailleur. La question était de savoir si le locataire, qui les avait exécutés de son propre chef, pouvait en demander le remboursement à son propriétaire.

Le Tribunal et la Cour d'appel accueillirent favorablement la demande de remboursement du locataire. Le bailleur faisait valoir qu'il n'avait pas été informé de la nécessité de procéder aux travaux litigieux, mais les juges du fond lui répondirent que la locataire avait disposé d'un temps très court pour effectuer les travaux, en raison de la menace de fermeture de son établissement.

Le pourvoi formé par le propriétaire visait les dispositions de l'article 1144 du Code civil et soutenait que le preneur ne pouvait, sans autorisation préalable du juge, se substituer au bailleur pour exécuter des travaux incombant à ce dernier.

Effectivement, la Cour de cassation casse la décision de la Cour d'appel en rappelant qu'en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n'est pas tenu d'en supporter la charge.

L'article 1144 du Code civil dispose : "Le créancier peut (…) en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l'avance des sommes nécessaires à cette exécution".

Cet article concilie l'exécution en nature et l'exécution par équivalent. Si les conventions doivent être effectivement exécutées, conformément au principe de l'article 1134 du Code civil, dans les conditions prévues au contrat, au besoin sous astreinte, l'article 1142 prévoit que les obligations de faire se résolvent en dommages intérêts. L'article 1144 permet au créancier d'obtenir une exécution en nature, mais la prestation ne sera pas fournie par le débiteur récalcitrant, qui devra seulement payer.

Cependant, ce mode d'exécution suppose une autorisation préalable du juge.

Ainsi, une société locataire, qui a exécuté de son propre chef des travaux de protection des portes et fenêtres, ne peut pas en réclamer le remboursement aux propriétaires dès lors que "en l'absence de mise en demeure, adressée au bailleur, d'avoir à effectuer des travaux et de décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n'était pas tenu d'en supporter la charge" (1). On peut lire le même attendu de principe dans un arrêt concernant des locataires qui avaient remplacé la chaudière du chauffage central (2), ou à propos de ce locataire qui avait remplacé un chauffe-bain vétuste et avait adressé la facture du plombier à son bailleur (3).

La Cour de cassation a précisé qu'une mise en demeure était insuffisante, même si les réparations étaient nécessaires, efficaces et non excessives, une autorisation par décision de justice étant obligatoire (4).

C'est pourquoi, dans l'affaire commentée, l'arrêt qui avait condamné le bailleur est cassé. Il importe peu de savoir si les travaux étaient à la charge du bailleur ou du preneur. Dès lors que ce dernier n'a pas demandé l'autorisation judiciaire, au fond ou en référé, il doit être débouté de sa demande de remboursement.

On enseigne cependant classiquement qu'il y aurait deux exceptions à cette règle (5).

En premier lieu, le créancier pourrait procéder de sa propre initiative au remplacement, en cas d'urgence. La doctrine se réfère à un arrêt ancien, qui avait décidé que "si le preneur qui a négligé d'obtenir l'autorisation du juge peut, néanmoins, obtenir de son bailleur le remboursement des travaux faits par lui à la place dudit bailleur, c'est à la condition d'établir que non seulement ces travaux étaient indispensables pour permettre l'usage de la chose louée, mais encore que la dépense n'excède pas celle qui eût été effectuée en y procédant de la façon la plus économique" (6). Mais cet arrêt ne vise pas particulièrement l'urgence et son attendu de principe n'a pas été repris ultérieurement. La jurisprudence actuelle semble plus stricte. En cas d'urgence véritable, rien n'empêche de saisir le juge des référés éventuellement d'heure à heure, pour se faire autoriser à exécuter les travaux pour le compte de qui il appartiendra.

La seconde exception concerne les relations entre commerçants. Il résulterait des usages du commerce qu'en cas d'urgence, le commerçant qui n'a pas été livré puisse se fournir auprès d'un tiers, sans autorisation préalable. Mais il semble bien que ce mode indirect d'exécution de la vente soit limité, précisément, au seul cas des ventes commerciales et ne soit pas transposable au contrat de bail (7).

Dans les relations locatives, la règle parait bien établie et sans dérogation. Si le preneur exécute des travaux normalement à la charge du bailleur, sans respecter le préalable de l'autorisation judiciaire, il ne peut pas en demander le remboursement.

La même règle s'applique, en sens inverse, lorsque le bailleur exécute des travaux normalement à la charge du preneur.

Jehan-Denis BARBIER
Docteur en Droit
Avocat à la Cour

(1) Cass. 3e civ. 20 mars 1991, Bull. civ. 1991. III, n° 94, p. 55 ; obs. J. Mestre, Rev. trim. dr. civ. octobre décembre 1991, p. 735.

(2) Cass. 3e civ. 10 juillet 1996, Loyers et copr. 1996, n° 341.

(3) Cass. 3e civ. 5 mars 1997, Defrénois 1997, n° 109, p. 1005, note Ph. Delebecque.

(4) Cass. 3e civ. 24 juin 1998, Loyers et copr. 1998, n° 232, note B. Vial-Pedroletti.

(5) Juris-Classeur, Contrats et obligations, fasc. 10, n° 140, éd. 2004.

(6) Cass. civ. 2 juillet 1945, D. 1946, p. 4.

(7) Voir J. Ghestin, C. Jamin, M. Billiau, Droit civil, Les effets du contrat, 3ème édition, LGDJ, n° 471, p. 535.