Philippe-Hubert BRAULT, Avocat à la Cour

En cas de prorogations successives d’un bail de vingt-trois mois conclu à usage d’entrepôt, en l’absence de réception de clientèle comme d’exploitation d’un fonds de commerce, le bailleur ne peut se prévaloir de la conclusion d’un nouveau bail dans les termes de l’article L 145-5 alinéa 2.

Références : Cass. 3ème civ., 16 juin 2004, Cie Foncière de la MACIF c/ Sté AUCHAN (pourvoi c/ CA Besançon, 26 novembre 2002)

NOTE : Si au terme d’un bail de courte durée conclu selon l’article L 145-5 du Code de commerce, le preneur est maintenu en possession des lieux loués, un nouveau bail est réputé conclu pour neuf années conformément aux dispositions statutaires et à l’alinéa 2 dudit article : il est admis que le bailleur peut s’en prévaloir à l’égard du locataire qui souhaiterait délaisser les lieux sans invoquer le bénéfice de l’article L 145-5 alinéa 2 (Cass. civ., 27 avril 1988, Loyers et copr. 1988, n° 269; Cass. civ. 31 mai 1994, Gaz. Pal. 1994.2, 706, note Barbier).

En l’occurrence, à la suite de plusieurs prorogations du bail conclu initialement pour une durée de vingt-trois mois, le preneur avait restitué les locaux à l’échéance contractuelle, mais la bailleresse avait tenté d’exciper le bénéfice de l’article L 145-5 alinéa 2 pour solliciter le paiement de loyers et charges venant à échéance pendant la période triennale en cours, demande rejetée par la Cour de Besançon aux motifs que le bail conclu à usage d’entrepôt ne pouvait relever des dispositions statutaires.

On relèvera d’emblée que, même s’il s’agissait d’une location à caractère accessoire, exclusive de la réception de toute clientèle comme de l’existence d’un fonds de commerce dans les lieux loués, la question posée méritait d’être examinée dans le contexte particulier de l’article L 145-1, I, 1°, pour déterminer si la location litigieuse ne pouvait bénéficier de la protection statutaire accordée le cas échéant aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce (cf. sur ce point : Code des baux, D. éd. 2004, article L 145-1, note n° 50 et suiv.).

Cependant, le pourvoi, dont la Cour de cassation se trouvait saisie, argumentait dans une autre perspective, en l’occurrence l’application des dispositions légales à l’ensemble des baux dérogatoires que le commerçant remplisse ou non les conditions statutaires découlant de l’article L 145-1.

Un doute pouvait subsister sur ce point dans la mesure où il a été jugé qu’à l’expiration du bail dérogatoire initial, le bailleur ne pouvait opposer au preneur le défaut d’immatriculation au registre du commerce, la Cour de cassation ayant estimé qu’on ne pouvait ajouter à la loi une condition non prévue par cette dernière (Cass. 3ème civ., 30 avril 1997, Gaz. Pal. 1997.2, p. 552, note Ph.H.-Brault; JCP E, II, 972, note J. Monéger, Rev. Administrer, novembre 1997, p. 63, obs. Boccara).

Cette jurisprudence laissait supposer que tout bail dérogatoire de locaux à usage commercial était susceptible, même si le preneur ne remplissait pas l’ensemble des conditions statutaires, de se muer en un bail statutaire de neuf ans en cas de maintien en possession ou de conclusion d’un nouveau bail dans des conditions exclusives de toute renonciation explicite du preneur au bénéfice du statut des baux commerciaux.

En l’absence d’un véritable local, s’agissant en l’occurrence d’une simple surface d’exposition, il a été jugé que la convention ne pouvait s’analyser que comme un contrat de louage de droit commun exclusif des dispositions de l’article L 145-5 (CA Paris, 21 novembre 2003, Loyers et copr. 2004, com. n° 31).

Par le présent arrêt qui rejette le pourvoi formé par le bailleur, la Cour de cassation approuve l’analyse retenue par la Cour d’appel fondée sur la destination contractuelle des lieux loués (entrepôt), de même que sur l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce, ce qui semble constituer un revirement de la jurisprudence antérieure au regard du pourvoi qui, reprenant la formulation précédemment adoptée par la Cour de cassation, relevait que la Cour d’appel avait violé les dispositions des articles L 145-1 et L 145-5 du Code de commerce, en ajoutant à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas.

La Cour de cassation paraît donc opter vers une interprétation plus restrictive du texte selon laquelle un bail commercial ne pourrait être réputé conclu dans les termes de l’article L 145-5 alinéa 2 du Code de commerce que dans l’hypothèse où les conditions légales prévues par l’article L 145-1 seraient remplies.

C’est en ce sens que la Cour de Paris s’est précédemment prononcée (cf. CA, 21 novembre 2003 préc; CA Paris, 10 novembre 1988, D. 1989, Inf. rap. p. 10, RD Imm. 1989, p. 259, Obs. Brière de l’Isle et Derruppé).

L’arrêt ci-dessus publié pourrait impliquer désormais l’existence de plusieurs catégories de baux en dehors de ceux qui sont assujettis au statut : baux dérogatoires relevant de l’article L 145-5 et baux de droit commun exclusifs en toute hypothèse soit de l’application de ce texte, soit des dispositions statutaires : dans cette dernière hypothèse la conclusion d’un bail d’une durée ou plus égale à deux ans ne serait donc plus requise ?

Les praticiens seraient bien avisés d’y prêter attention, car cette jurisprudence peut être la source de nouveaux conflits.