Philippe-Hubert BRAULT, Avocat à la Cour

La notification d’une demande de renouvellement de bail commercial,

• comme de toute convention assujettie légalement ou conventionnellement au statut des baux commerciaux,

• peut intervenir soit avant l’échéance contractuelle du bail, soit postérieurement à celle-ci au cours de la tacite reconduction telle qu’elle découle de l’article L 145-9 du Code de commerce : dans chacune des hypothèses, sa date d’effet – c’est-à-dire la date d’expiration du bail – est régie par la loi :

- la signification faite antérieurement à la date d’expiration contractuelle prend effet à compter de cette dernière (article L 145-12 alinéa 3),
- tandis que dans l’autre cas, le bail prend fin le terme d’usage consécutif à cette demande (article L 145-12 alinéa 3).

Cependant, quelle que soit la date de la demande obligatoirement signifiée par acte extrajudiciaire, l’article L 145-10 prescrit à peine de nullité de rappeler dans l’acte que le bailleur dispose d’un délai de trois mois pour faire connaître au demandeur, dans les mêmes formes, s’il rejette le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, le bailleur étant réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent à défaut de réponse.

Le mécanisme induit par cette procédure de renouvellement de bail commercial implique que plusieurs dates peuvent être prises en compte :

- soit la date d’acceptation du renouvellement du bail par le propriétaire ou à défaut la date d’expiration du délai de trois mois imparti par la loi,
- soit la date de la prise d’effet du bail renouvelé selon les deux hypothèses précédemment examinées.

L’article L 145-10 c.com. indique in fine qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur, l’acte doit à peine de nullité indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le Tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Mais dans le cas où le preneur bénéficie du renouvellement du bail que celui-ci ait été accepté implicitement ou explicitement par le bailleur, la prescription biennale reste encourue sur le fondement de l’article L 145-60 c. com, et la question posée est alors de déterminer le point de départ du délai de deux ans imparti par la loi.

2.

Selon certains auteurs, le délai de la prescription biennale devait courir à compter de la date de la réponse expresse ou implicite du bailleur (Derruppé, Brière de l’Isle, Maus et Lafarge : Les baux commerciaux, Dalloz 1979, n° 848 – Pedamon In Aubry et Rau : Cours de droit civil français, T. V-2, 7ème éd. n° 133), tandis que d’autres ont estimé qu’il convenait de retenir la date à laquelle le renouvellement avait été sollicité (F. Auque, Les baux commerciaux, LGDJ 1996, n° 261), ce dernier auteur suggérant une distinction selon que l’acceptation expresse du bailleur ou l’expiration du délai de trois mois interviendrait ou non à une date antérieure à la date de la prise d’effet du bail renouvelé (cf. également sur ce point : JCL Bail à loyer, fascicule 1304, n° 38).

Une jurisprudence ancienne (TGI Paris, 18 février 1977, Gaz. Pal. 1977.2, pan. jur. p. 266) avait estimé qu’il convenait de retenir la date de la notification de l’acceptation du renouvellement par le bailleur ou la date d’expiration du délai de trois mois.

Par un arrêt du 12 juin 1996 (Loyers et copr. 1997, com. n° 76, obs. Ph.-H. Brault, AJPI 1996, p. 1016, note JP Blatter), la Cour de cassation a estimé qu’en cas de demande de renouvellement expressément acceptée par le bailleur, le délai court à compter du jour de cette acceptation et une solution identique a été à nouveau retenue par un arrêt du 17 décembre 2002 (Loyers et copr. 2003, com. n° 92), dans une espèce où la Cour d’appel avait retenu que le délai devait courir à compter de la date de la prise d’effet du bail renouvelé et non à compter de l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement antérieurement à cette date.

Plus récemment, par un arrêt du 30 juin 2004 (Loyers et copr. 2004, com. n° 149, Gaz. Pal. 2005, p. ___ , note JD Barbier), la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a estimé que le point de départ de la prescription doit se situer à la date de la prise d’effet du nouveau bail sur laquelle les parties se sont accordées.

Cette décision avait été rendue dans une espèce assez particulière, car la date de la prise d’effet du bail renouvelé ne procédait pas directement de l’application du texte légal, mais d’un accord des deux parties, si bien qu’on pouvait s’interroger sur l’existence d’un véritable revirement de jurisprudence, rendant ainsi souhaitable une clarification ultérieure, soit à l’initiative de la Cour de cassation, soit du législateur, ainsi que l’avait préconisé le groupe de travail Pelletier dont les conclusions n’ont malheureusement pas été prises en compte jusqu’à présent.

La décision rendue par la 3ème Chambre civile le 29 novembre 2006 ci-dessus publiée (cf. également note JD Barbier, Rev. Administrer février 2007, p. 30) est-elle de nature à clarifier la situation pour les praticiens ?

En l’espèce, un bail d’une durée de douze années avait pris effet le 19 juin 1986 pour venir à échéance contractuellement le 19 juin 1998, sans qu’à cette date l’une ou l’autre des parties n’ait pris l’initiative de notifier un congé ou une demande de renouvellement : le bail commercial était donc réputé se poursuivre par tacite reconduction, et ce jusqu’à la notification le 20 janvier 1999 par le preneur d’une demande de renouvellement de bail prenant naturellement effet le terme d’usage suivant, soit le 1er avril 1999.

3.

Après avoir accepté le renouvellement par acte du 20 avril 1999, le bailleur avait notifié un Mémoire le 13 mars 2001, soit, si l’on se réfère aux conditions légales, avant l’expiration du délai de deux ans consécutif à la date de la prise d’effet du bail renouvelé ou en tout état de cause antérieurement à l’expiration du délai de deux ans consécutif à l’acceptation explicite du renouvellement par le bailleur.

Néanmoins, celui-ci avait accepté le renouvellement pour une durée de douze années prenant effet au jour de la demande, démarche non conforme aux prescriptions de l’article L 145-11 c. com., qui supposait à tout le moins que les parties conviennent formellement de reporter à cette date la prise d’effet du nouveau bail

L’arrêt rejette le pourvoi en estimant que le point de départ de la prescription en cas de demande de renouvellement notifiée par le preneur « (…) se situe à la date d’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement lorsque le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant cette date… » : dès lors, c’est à bon droit que la Cour d’appel aurait déduit que la prescription était interrompue, le délai n’ayant pas couru à compter de la date indiquée par le bailleur comme prise d’effet du bail renouvelé, soit le 20 janvier 1999, mais l’acceptation du renouvellement par la bailleresse.

En analysant cette décision, M. Jehan-Denis BARBIER a estimé qu’elle répondait au souci exprimé par la doctrine à la suite de l’arrêt du 30 juin 2004 où des réserves avaient été exprimées sur la fixation inéluctable du point de départ de la prescription biennale à la date de la prise d’effet du bail renouvelé : selon cet auteur, aucune action en fixation de loyer ne peut être engagée avant l’expiration du délai de trois mois ou de l’acceptation explicite du bailleur, si bien que le point de départ devrait dans ce cas être décalé, ainsi que vient de l’admettre la Cour de cassation.

On n’en maintiendra pas moins la remarque précédemment formulée concernant, en l’espèce, la date d’effet de la demande de renouvellement telle qu’elle découle de l’article L 145-12 c. com. qui fait référence pendant la tacite reconduction au terme d’usage consécutif à la demande, celui-ci découlant selon la jurisprudence des usages locaux (Cass. 3ème civ., 29 juin 2005, Loyers et copr. 2005, n° 204, obs. Ph.-H.Brault).

Ceci étant, puisqu’il incombe aux praticiens de faire application d’une jurisprudence très évolutive dans ce domaine, en l’absence de toute intervention du législateur, on peut induire des derniers arrêts rendus par la Cour de cassation que le régime de la prescription biennale à la suite d’une demande de renouvellement serait le suivant :

- si la date d’échéance du délai de trois mois imparti par l’article L 145-10 ou la réponse du bailleur à la demande sont antérieures à la date de la prise d’effet du bail renouvelé, qu’il s’agisse du terme contractuel ou du terme d’usage consécutif à la demande, c’est la date de la prise d’effet du nouveau bail qui sera retenue comme point de départ du délai de prescription ;

4.

- au contraire, si le délai de trois mois n’expire que postérieurement à la prise d’effet du nouveau bail, comme dans le cas où la réponse du bailleur serait elle-même faite à une date ultérieure à celle-ci, c’est la date d’acceptation implicite ou explicite du propriétaire qui marquera le point de départ de la prescription biennale.

On observera que dans le cadre de cette alternative, la prescription ne pourra jamais courir avant la date de la prise d’effet du bail renouvelé, ce qui eut été particulièrement regrettable à tous égards.

On pourra rapprocher cette décision d’un arrêt récent de la 16ème Chambre A de la Cour de Paris (Loyers et copr. 2006, com. n° 155, obs. Ph.-H.Brault) qui a écarté l’argumentation du bailleur tendant à faire courir la prescription biennale à compter de la demande de modification de prix faite par le bailleur dans les termes de l’article L 145-11 du Code de commerce pour retenir comme point de départ du délai de prescription l’expiration du délai de trois mois imparti au bailleur pour faire connaître ses intentions.

Corrélativement, par un arrêt du 16 novembre 2006 (Loyers et copr. 2007, com. n° _____(à compléter)___, la 16ème Chambre B de la Cour de Paris a estimé également qu’à la suite d’une demande de renouvellement signifiée le 31 août 2001 pendant la tacite reconduction pour prendre effet le 1er octobre 2001, terme d’usage consécutif à la demande, la prescription biennale avait commencé à courir à l’expiration du délai de trois mois consécutif à la demande sans que la saisine de la commission départementale de conciliation n’ait à cet égard d’effet interruptif de la prescription.

Dans les deux cas, le bail se trouvait renouvelé dans les termes de l’article L 145-12 à une date antérieure à l’expiration du délai de trois mois et c’est bien cette dernière date qui a été retenue comme point de départ de la prescription biennale, analyse conforme à celle qui a été retenue par l’arrêt de la 3ème Chambre civile du 29 novembre 2006, quelques jours plus tard.