Philippe-Hubert BRAULT, Avocat à la Cour

A violé les dispositions de l’article L 145-1-I du Code de commerce, l’arrêt disant le statut des baux commerciaux inapplicable à la société locataire, alors qu’à la date du congé, celle-ci était régulièrement immatriculée au registre du commerce et qu’à la date d’effet du congé, la société cessionnaire était elle-même immatriculée.

Référence : Cass. 3ème civ., 28 janvier 2004, Cie de Services de Voyages et de Tourisme (CSVT) c/ Sté Intendance Dijeaux - Juris-Data n° 021999 (pourvoi c/ CA Bordereaux, 2ème Ch. civ., 2 juillet 2002).

NOTE : La décision ci-dessus publiée s’inscrit dans le cadre de nombreux litiges qui ont pour origine les diligences accomplies par le preneur ou les preneurs successifs en vue de l’immatriculation de l’entreprise au registre du commerce, notamment au titre des établissements secondaires.

L’immatriculation du preneur est une condition essentielle du bénéfice du statut des baux commerciaux pour bénéficier du renouvellement du bail (Cass. 3ème civ., 1er octobre 1997, Bull. civ., III, n° 179), ce qui implique que cette condition soit remplie à la date de la délivrance du congé ou de la demande de renouvellement (Cass. 3ème civ., 8 juin 1988, Bull. Loyers 1988, n° 332; Cass. 3ème civ., 10 juillet 2002, Loyers et copr. 2002, com. 232, Rev. loy. 2002, p. 493) - (cf. sur ce point : chron. J. Monéger, JCP E, 1999, p. 1919 et chron. Ph.H. Brault : Le droit au maintien dans les lieux et les conditions d’application du statut des baux commerciaux, Loyers et copr. mars 2001).

En l’espèce, la condition requise par l’article L 145-1 était bien remplie à la date du congé, le contentieux découlant de l’évolution de la situation locative postérieurement à sa signification le 26 octobre 1999 à effet du 1er mai 2000.

A l’occasion d’un récent litige qui a fait l’objet successivement d’un arrêt rendu par la Cour de Versailles (Loyers et copr. 2001, com. n° 69), puis sur pourvoi formé par la société locataire par la Cour de Cassation (Cass. 3ème civ., 27 mars 2002, Loyers et copr. 2002, com. n° 121, Gaz. Pal. 2002, p. 966, note Ph.H. Brault), le problème de l’interruption puis de la régularisation tardive de l’immatriculation au registre du commerce a été posé à la suite de la dénégation statutaire notifiée par le bailleur : la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi dont elle était saisie en estimant que la Cour d’appel avait relevé à bon droit que les conditions d’application du statut et notamment l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés devaient être remplies à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement et pendant toute la procédure de renouvellement ou de fixation de l’indemnité d’éviction, sauf si, dans l’intervalle, le preneur décidait de restituer les locaux en renonçant au bénéfice du droit au maintien dans les lieux (cf. obs. Joël Monéger, Loyers et copr. 2002, Repères n° 5).

Le principe de la permanence de l’inscription, tel qu’énoncé par la Cour d’appel et approuvé par la Cour de Cassation, avait appelé un certain nombre de réserves tant en raison des démarches qui devaient être accomplies à la suite d’un apport ou d’une fusion, que de la procédure prévue par les textes qui régissent le registre du commerce. : M. J. Monéger avait relevé que l’arrêt ajoutait au Code de commerce, en relevant en outre que l’immatriculation au registre du commerce d’un établissement secondaire dans les lieux loués pour un preneur inscrit à titre principal, n’est qu’une mention complémentaire dont l’omission n’est sanctionnée que par l’inopposabilité aux tiers et non par la perte du droit au renouvellement (Cass. 3ème civ., 7 novembre 2001, JCP E, 2001, p. 1837 - 13 octobre 1999, Rev. Administrer février 2000, p. 36; obs. Boccara - CA Versailles, 23 octobre 1997, Rev. Administrer juin 1998, p. 31, obs. Boccara, RD Imm. mars 1998, p. 144, obs. Derruppé).

En l’espèce, l’interruption de l’immatriculation de l’établissement secondaire dans les lieux loués s’était produite dans le délai d’effet du congé avant le terme contractuel du bail à la suite d’un apport de la branche d’activité d’agence de voyages par le preneur à la société CSVT : le bailleur avait dénié au cessionnaire tout droit au renouvellement du bail suivant notification du 14 février 2000, alors qu’en raison des différentes démarches entreprises, dont l’extension de la licence d’agence de voyages au bénéfice des nouveaux établissements, la réimmatriculation n’avait été réalisée que quelques semaines plus tard le 6 mars 2000.

A différentes reprises auparavant, la Cour de Cassation avait estimé que pour bénéficier du droit au renouvellement, le preneur devait être régulièrement immatriculé au registre du commerce à la date d’expiration du bail (Cass. 3ème civ., 20 mars 1991, Bull. civ. III, n° 96; Cass. 3ème civ., 2 juin 1999, Rev. Administrer avril 2000, p. 27, note JD Barbier, AJDI 2000, p. 311, note JP Blatter).

La décision ci-dessus publiée s’inscrit bien dans cette même perspective permettant d’ailleurs de concrétiser l’exploitation régulière du fonds pendant les trois années précédant la date d’échéance du bail, conformément à l’article L 145-8 du Code de commerce.

Mais la Cour de Cassation va plus loin dans la mesure où elle entend manifestement éluder les aléas inhérents à la radiation, puis à la réimmatriculation de l’établissement au registre du commerce pour ne prendre en considération que les deux paramètres essentiels : le preneur doit être immatriculé au registre du commerce à la date de délivrance du congé ou de la demande de renouvellement, comme à la date d’échéance du bail par l’effet de ces notifications.

Le bailleur ne peut saisir l’opportunité offerte par des opérations de fusion ou d’apport en formulant soudain une dénégation qui l’affranchit à bon compte de ses obligations contractuelles ou statutaires.

En serait-il de même lorsque le preneur omettra d’accomplir les diligences requises dans les délais ? Il est souhaitable que cette évolution significative de la jurisprudence de la Cour de cassation soit étendue à la période de maintien dans les lieux après refus de renouvellement.