COLLOQUES
Les Experts et la Sous-Commission des Baux Commerciaux
La sous-commission des baux commerciaux de l'Ordre des Avocats du Barreau de Paris (commission ouverte de droit immobilier) organise avec la Compagnie Parisienne des Experts en Estimation de fonds de commerce et de valeurs locatives une conférence le mercredi 10 mars 2010, de 17 h 30 à 19 h 30 à l'Auditorium de la Maison du Barreau, 2 et 4 rue de Harlay, Paris 1er.
Les experts, sous la Présidence de Monsieur Michel Cornaton, traiteront de l'évaluation des divers fonds de commerce, en fonction des secteurs d'activités.
Renseignements et inscriptions : Madame Pauline Rousseau – Fax : 01 44 32 49 93 – E.mail : commissions.ouvertes@avocatparis.org
Association Justice et Construction
L'Association Justice et Construction organise une conférence le mardi 23 mars 2010 à 17 h 30 dans les Salons de Harlay, au Palais de Justice de Paris, sur le thème :
"Le droit des baux commerciaux face à la crise"
Les intervenants seront Madame Dominique Cohen-Trumer et Monsieur Jehan-Denis Barbier.
Renseignements et inscriptions : Association Justice et Construction, 11 rue de Verdun, Chaumontel (95270) – Tél : 01 34 71 90 70.
Ecole des Avocats Sud-Ouest Pyrénées
L'Ecole des Avocats Sud-Ouest Pyrénées met en place une journée de formation en droit des baux commerciaux vendredi 7 mai 2010 de 9 h 00 à 17 h 00.
Maître Philippe-Hubert Brault et Maître Jehan-Denis Barbier interviendront sur le thème :
"Principes et pièges à éviter"
Les frais d'inscription sont de 180 € pour les avocats ayant plus de cinq ans d'exercice professionnel et de 150 € pour ceux ayant moins de cinq ans d'exercice.
Renseignements et inscriptions : Ecole des Avocats Sud-Ouest Pyrénées, 13 rue des Fleurs, 31000 Toulouse – Fax : 05 62 26 78 29 – E.mail : contact-fc@ecoleavocats-toulouse.fr – site internet : www.ecoleavocats-toulouse.fr.
Formation Lexisnexis Jurisclasseur
Le Jurisclasseur organise un atelier de formation sur le thème des "valeurs locatives", le 15 avril 2010, de 8 h à 11 heures. Les intervenants sont Maître Claire Castela et Maître Charles-Edouard Brault.
Renseignements et inscriptions : formations@lexisnexis.fr
PRIX DE LA FONDATION BRUNO BOCCARA
La Fondation Bruno Boccara a pour objet de promouvoir la pensée de Bruno Boccara et le droit des baux commerciaux par tout moyen, notamment l'édition, la formation et la remise de prix. Elle offre un prix aux deux premiers étudiants ou élèves dont les mémoires seront retenus par le Collège scientifique de la Fondation Bruno Boccara.
Grâce au parrainage de la société Cofitem-Cofimur pour 2010, le premier prix sera d'un montant de 2.000 €.
Le second prix sera d'un montant de 1.000 €.
Les mémoires retenus pourront éventuellement faire l'objet d'une publication dans une revue juridique, en tout ou partie. En outre, le premier prix se verra proposer un stage de deux mois dans un Cabinet d'avocats spécialisés en droit des baux commerciaux, ou dans un cabinet d'expertise en estimation de valeurs locatives et de fonds de commerce.
Renseignements et inscriptions (avant le 30 mai 2010) :
Monsieur François Robine
Fondation Bruno Boccara
132, rue de Rennes
75006 Paris
E.mail : robine@frobine.com
ECHOS ET NOUVELLES
La Compagnie des Experts immobiliers spécialistes en estimation de fonds de commerce, indemnités d'éviction et valeurs locatives près la Cour d'Appel de Paris compte trois nouveaux experts inscrits à titre probatoire sur la liste de la Cour d'appel de Paris pour l'année 2010 :
- Madame Catherine BRIENS
31, rue la Boétie – 75008 PARIS
Tél : 01 42 55 00 07 – Fax : 01 45 61 10 10
- Madame Anne FERRIER
9 avenue Marceau – 75008 PARIS
Tél : 01 40 70 91 80
- Madame Florence VERON
159, rue Montmartre – 75002 PARIS
Tél : 01 40 26 13 17
JURISPRUDENCE
1°- Intérêts sur les loyers
Depuis quelques années, un magistrat, Vice-président du Tribunal de grande instance de Paris, Juge des loyers commerciaux, fixe dans ses décisions le point de départ des intérêts sur les rappels de loyers à la date de son jugement.
La motivation de ses décisions est la suivante : "La société locataire sera condamnée à payer, conformément à l'article 1155 du Code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement. En effet, aucune demande, au sens de cet article, n'a pu produire d'effets antérieurement à la fixation par le présent jugement du montant du loyer" (Trib. gr. inst. Paris (loyers commerciaux, Mme Lassner, Prés.) 2 octobre 2003, Mme Lafontas c. sté MK2 Vision, RG : 01/07247).
Ou bien : "La société locataire sera condamnée à payer, conformément à l'article 1155 du Code civil, les intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle le montant des loyers a été connu et peut donc utilement faire l'objet d'une demande, soit du prononcé du présent jugement. En effet, la demande visée par ce texte, ne peut s'entendre que d'une demande pouvant produire des effets immédiats, et non de la simple demande en fixation du montant du loyer renouvelé" (Trib. gr. inst. Paris (loyers commerciaux, Mme Lassner, Prés.) 27 mars 2003, SCI 22 rue du 4 septembre c. Sarl sté d'Enquêtes et de Sondages, RG : 01/17677).
La même solution est d'ailleurs adoptée par ce magistrat en cas de baisse de loyer et de trop-perçus par le bailleur. Les intérêts sur les trop-perçus de loyers sont dus à compter du jugement (Trib. gr. inst. Paris (loyers commerciaux, Mme Lassner, Prés.) 8 avril 2004, Sté Grand Garage Pelleport c. Sté Nadaud, RG : 03/10441).
Or, la Chambre 5-3 de la Cour d'appel de Paris vient d'adopter la même solution par deux arrêts du 4 novembre 2009 : "S'agissant d'intérêts moratoires, ils supposent, même pour les revenus échus tels que les loyers visés aux dispositions de l'article 1155 du Code civil, que ces revenus soient déterminés dans leur montant, le retard ne pouvant, dans le cas contraire, être caractérisé. Tel n'est pas le cas de loyers échus mais non encore déterminés en leur montant à défaut d'accord et restant en attente d'une fixation judiciaire. Ainsi les intérêts sur les compléments dus après fixation ne peuvent courir qu'à compter de cette fixation, seuls les loyers provisoirement dus sur la base ancienne ou sur la base provisionnellement édictée dans l'attente de cette fixation étant susceptibles de faire courir les intérêts à compter de la date d'échéance" (CA Paris (Ch. 5-3) Mme Gaboriau, Prés., 4 novembre 2009, Sarl Cours Hattmer c. SCI Londinium, RG : 05/08296 ; CA Paris (Ch. 5-3), Mme Gaboriau, Prés., 4 novembre 2009, Cts Jourde-Lebrun c. Sté Seine 51, RG : 05/18159).
2°- Plafonnement du loyer en cas d'autorisation donnée à l'origine du bail et en cas d'installation d'une terrasse sur le domaine public
Une autorisation de mise en location-gérance donnée lors du renouvellement du bail expiré n'a pas modifié les obligations des parties au cours du bail à renouveler et ne justifie pas le déplafonnement du loyer (Cass. 3ème civ. 25 novembre 2009, pourvoi n° V 08-21.049 : Société La Rotonde c. Société Le Cap – Arrêt n° 1350 FS-P+B).
3°- Une demande de révision triennale fait-elle obstacle à une demande de révision d'un loyer indexé ultérieure ?
Le bailleur a formé une demande de révision fondée sur l'article L.145-38 du Code de commerce le 6 avril 2009. Le preneur a formé, quant à lui, une demande de révision fondée sur l'article L.145-39 du Code de commerce le 24 avril 2009. Les lois spéciales dérogeant aux lois générales, il convient de faire primer la révision prévue par l'article L.145-39. Le "prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire" au sens de l'article L.145-39 est le loyer figurant au bail et non le loyer qui pourrait résulter de sa fixation judiciaire sur la demande formée par le bailleur. L'antériorité au sens de l'article précité n'est pas celle de la prise d'effet du loyer, mais bien celle de sa fixation, sous peine de dénaturer les termes clairs de cet article (Trib. gr. inst. Paris (Loyers com.), 13 novembre 2009 : S.A Cartier c. S.A Kanam Grund Retiro – RG N° 098/11782 – Mme Paulmier- Cayol, Prés.).
4°- Nullité d'une clause d'indexation comportant un indice de base fixe
La clause d'indexation stipule que l'indice de départ sera celui du dernier trimestre connu à la date de prise d'effet du bail, à savoir celui du deuxième trimestre 1993, et que l'indice d'arrivée sera constitué par l'indice du même trimestre de l'année précédant l'indexation. De ce fait, la période de variation des indices est supérieure à la durée d'une année s'écoulant entre deux révisions. Cette clause d'échelle mobile, en contravention totale avec les dispositions d'ordre public du Code monétaire et financier, doit être réputée non écrite (Trib. gr. inst. Paris (18ème Ch. 1ère section), 5 janvier 2010 : SARL Western Corporation c. S.A. SII Cinvest Segui – RG N° 08/13645).
5° - Le bailleur peut toujours refuser le renouvellement du bail commercial
Le bailleur ayant signifié un commandement et ayant refusé le renouvellement du bail, la Cour d'appel ne pouvait pas dire que le bail était renouvelé au motif que le commandement avait été délivré de mauvaise foi, alors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction (Cass. 3ème civ. 25 novembre 2009, pourvoi n° Y 08-21.029 : Société Richard Lenoir Invest c. Société MA Le Welcome et Société Transimmeubles – Arrêt n° 1347 FS – P+B).
6°- Rapport d'expertise amiable
Pour fixer le loyer d'un bail commercial renouvelé, les juges ne peuvent pas se fonder exclusivement sur une expertise non contradictoire établie à la demande d'une des parties (Cass. 3ème civ. 3 février 2010).
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Janvier -Février 2010
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