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 La lettre de juillet-août 2007 |
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Par Charles-Edouard BRAULT
Avocat à la Cour
CABINET BRAULT & ASSOCIÉS |
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I. LA CODIFICATION DE LA PARTIE RÉGLEMENTAIRE DU CODE DE COMMERCE :
Les dispositions de nature législative du décret du 30 septembre 1953 s’étaient trouvées intégrées et codifiées dans la partie législative du Code de commerce, et ce par l’ordonnance n° 2000-912 du 18 septembre 2000. Cette ordonnance, prise en application de la loi du 16 décembre 1999 autorisant le Gouvernement à procéder par ordonnances à l’adoption de la partie législative de différents codes dont le Code de commerce, intégrait dans le titre IV intitulé « Du fonds de commerce » du livre Ier du Code un certain nombre de dispositions de valeurs législatives (« La codification du statut des baux commerciaux », par P.H. Brault, J.D. Barbier et C.E. Brault : Gaz. Pal. 2000.2.1806).
Cette codification devait globalement apporter satisfaction en dépit de quelques imperfections qui ont fait l’objet d’un rectificatif publié au Journal Officiel du 18 novembre 2000 (« La codification du statut des baux commerciaux, le rectificatif » par J.D. Barbier : Gaz. Pal. 2001.1, doctr. 389).
Puis la loi dite « MURCEF » du 11 décembre 2001 tentait de mettre fin à une controverse en contenant une disposition modifiant l’article L 145-38 relatif à la révision triennale (voir P.H. Brault : Loyers et copr. 2002, chron. n° 1 ; J.D. Barbier : Gaz. Pal. 2002.1., doctr. 210).
Le Parlement ratifiait l’ordonnance du 18 septembre 2000 par la loi 2003-7 du 3 janvier 2003 (JO 4 janv. 2003, p. 256), et les sources du statut des baux commerciaux se trouvaient donc codifiées dans les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, et dans les articles de nature réglementaire du décret du 30 septembre 1953.
C’est donc près de sept années après l’ordonnance du 18 septembre 2000 qu’intervient la publication de la partie réglementaire au sein du Code de commerce. Il était temps, et l’on doit saluer la numérotation qui devrait faciliter le travail des praticiens des baux commerciaux, avec l’intégration des articles R 145-1 à R 145-33 (décret n° 2007-431 du 25 mars 2007, relatif à la partie réglementaire du Code de commerce : JO, 27 mars 2007).
Cette codification apporte donc une certaine unité aux textes régissant les baux commerciaux, à l’exception toutefois des baux d’hôtel puisque la loi n° 64-645 du 1er juillet 1964 modifiant les rapports entre bailleurs et locataires des immeubles affectés à l’hôtellerie a été intégrée au Code du tourisme sous les articles L 311-2 et suivants.
Cependant, le décret du 30 septembre 1953 n’est pas totalement abrogé, puisque les articles 33, 39 et 45 sont conservés, notamment dans l’attente d’une éventuelle réforme de la prescription en ce qui concerne l’article 33 (interruption de la prescription par la notification du mémoire et par la demande de désignation d’expert).
Le lecteur trouvera les articles relevant de la codification à droit constant, et intégrant le décret du 9 mai 1988 relatif aux commissions de conciliation, dans les publications spécialisées, à savoir notamment :
- Gazette du Palais, n° spécial Baux commerciaux des 20 et 22 mai 2007, p. 3 ss., note C.E. Brault,
- Loyers et copropriété, avril 2007, texte p. 21 ss., et « Code de commerce, bail commercial et le 25 mars 2007 », par Joël Monéger : Loyers et copropriété 2007, repère n° 4.
Pour autant, il paraît regrettable qu’aucune réelle suite n’ait été donnée au rapport établi par le groupe de travail constitué par la lettre de mission du Garde des Sceaux du 22 septembre 2003 (« Commentaire des propositions de réforme des baux commerciaux et professionnels » par J.D. Barbier, A. Jacquin et C.E. Brault : Gaz. Pal. 2004.2.2939).
Seule la proposition relative à la reprise des logements vacants accessoires aux locaux commerciaux a été adoptée, par la loi dite ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 qui a intégré un nouvel article L 145-23-1 permettant la reprise desdits locaux à l’expiration d’une période triennale.
II. ACTUALITÉ DOCTRINALE ET JURISPRUDENTIELLE :
De très nombreuses décisions ont été rendues depuis la dernière lettre d’actualité, et on relèvera notamment :
• Cour de cassation, 3e civ., 23 janvier 2007 : une clause interdisant de concéder la jouissance des lieux ne peut être assimilée à une clause prohibant la location-gérance. Cette décision permet de faire le point sur l’interprétation des clauses relatives à la jouissance des lieux loués et à l’interdiction de location-gérance du fonds, qui doit être distinguée de la sous-location. On se reportera aux divers commentaires, notamment : commentaire par J.D. Barbier : Gazette du Palais, n° spécial Baux commerciaux des 20 et 22 mai 2007, p. 19 ss.
• Cass. 3e civ., 21 février 2007 : L’extension légale au bénéfice du statut des baux commerciaux pour les établissements d’enseignement n’impose pas l’immatriculation au RCS du preneur lors du renouvellement de son bail. Selon la Cour de cassation, quelle que soit la forme juridique sous laquelle le preneur exerce son activité, l’immatriculation au RCS n’est pas une condition requise pour l’application des dispositions statutaires lors du renouvellement du bail d’un établissement d’enseignement. Voir commentaire par P.H. Brault : Loyers et copropriété, avril 2007, comm. n° 77 ; et commentaire par J.D. Barbier à paraître au numéro spécial Baux commerciaux de la Gazette du Palais du 26 juillet 2007.
• Cass. 3e civ., 31 mai 2007 : La prescription biennale de l’article L 145-60 du Code de commerce n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à une indemnité d’éviction soit contesté. La Cour de cassation se prononce explicitement sur l’application de la prescription biennale à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Précédemment, la Cour s’était prononcée sur la prescription après une décision définitive reconnaissant le droit du preneur au paiement de l’indemnité d’éviction, mais dorénavant l’offre d’indemnité d’éviction implique pour le preneur évincé de prendre l’initiative de la saisine du Tribunal dans le délai requis de deux ans prévu par l’article L 145-60. Commentaire par C.E. Brault à paraître au numéro spécial Baux commerciaux de la Gazette du Palais du 26 juillet 2007.
• Cass. 3e civ., 7 fév. 2007 : Les procédures de fixation du loyer du bail renouvelé et de réajustement du loyer principal en raison du montant du sous-loyer. Par cette décision, la Cour met notamment un terme à une incertitude sur le type de procédure à suivre pour le bailleur dans le cadre du réajustement du loyer du bail principal en raison du montant du loyer de la sous-location. Cette procédure est distincte de celle relative à la fixation du loyer de renouvellement du bail principal, et implique la nécessité de notifier un mémoire en demande préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux. Commentaire par J.D. Barbier : Revue Administrer, avril 2007, p. 27 ; commentaire par C.E. Brault à paraître au numéro spécial Baux commerciaux de la Gazette du Palais du 26 juillet 2007.
• CA Paris, 14e Ch. B, 9 mars 2007 : L’exercice éventuel du droit d’option du bailleur et l’absence d’intérêt légitime pour qu’il puisse solliciter une expertise in futurum devant le juge des référés :. Cette décision attendue constitue un revirement puisque la Cour d’appel de PARIS avait déjà accueilli favorablement les demandes des bailleurs qui sollicitaient du juge des référés une expertise in futurum leur permettant d’apprécier l’indemnité d’éviction en cas de futur et éventuel exercice du droit d’option prévu par l’article L 145-57 du Code de commerce.
Un précédent arrêt du 25 janvier 2006 avait estimé que la demande des bailleurs recouvrait l’intérêt légitime visé par l’article 145 du NCPC au motif que la mesure d’expertise avait pour but de permettre au bailleur de prendre position sur l’exercice éventuel de son droit d’option (voir note C.E. Brault : Gazette du Palais 2006.1, som. p. 1965).
L’arrêt du 9 mars 2007 se prononce en sens contraire en estimant que tant que le droit d’option n’était pas exercé, le bailleur n’avait pas d’intérêt légitime à demander l’expertise sollicitée dans un but purement informatif, cette position paraissant tout à fait conforme à l’esprit du texte et permettant d’éviter une réelle pression à l’encontre du locataire pour l’amener à négocier dans de meilleures conditions le loyer du bail renouvelé sous la menace de l’exercice éventuel du droit d’option. Voir commentaire C.E. Brault à paraître dans le numéro spécial Baux commerciaux de la Gazette du Palais du 26 juillet 2007.
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