LE RAPPORT PELLETIER

EST-IL BIEN INSPIRÉ ?

Le travail réalisé par le groupe chargé par le Garde des Sceaux de réfléchir à la réglementation des baux commerciaux et professionnels est d'une grande qualité technique. Les textes proposés sont clairs, bien construits et cohérents. On n'en attendait pas moins des grands spécialistes qui composaient cette mission.

Les propositions de simplification et d'accélération des procédures, présentées par la commission de droit immobilier de l'Ordre des Avocats du Barreau de Paris, ont été la plupart prises en compte : suppression de la compétence résiduelle des tribunaux de commerce ; suppression du délai de forclusion ; unification du point de départ du délai de prescription ; suppression du délai d'un mois pour assigner. Le groupe de travail a également pris en compte la demande de certains magistrats pour étendre la compétence du Juge des baux commerciaux aux questions préalables à la fixation du loyer. Le groupe de travail propose également de simplifier les notifications de mémoires, entre avocats, qui pourront procéder par acte du Palais.

Les textes proposés concernant la compétence, la procédure et la prescription sont d'une grande qualité et doivent recevoir une totale approbation.

Sur le fond, un certain nombre de propositions consistent, soit à entériner la jurisprudence actuelle (validité de la renonciation au statut lors du renouvellement d'un bail dérogatoire ; nullité de la clause d'enseigne), soit à suggérer des améliorations sur des questions purement techniques (possibilité d'adopter partiellement le statut des baux commerciaux lorsqu'il n'est pas de droit ; définition de la date d'effet des congés ou des demandes de renouvellement ; précision du délai de versement de l'indemnité d'éviction ; contrôle de la motivation du congé pour reconstruire en cours de bail).

D'autres propositions de fond sont plus innovantes. Au-delà d'un simple toilettage, certaines réformes sont proposées :

- Deux dispositions pour les propriétaires : une faculté de reprise des locaux d'habitation ; un nouveau motif de déplafonnement du loyer en renouvellement.

- Trois dispositions contre le statut : la suppression de l'ordre public en matière de révision de loyer ; la suppression de toute durée légale pour les baux de bureaux ; l'incitation, par institutionnalisation, à la conclusion de conventions précaires largement définies (à rapprocher, d'ailleurs, de l'institutionnalisation de la renonciation au statut à l'article L.145-5).

Ce rapport mérite-t-il son intitulé : "propositions pour une modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels", et celui de son titre 2 : "la nécessaire modernisation" ?

En fait de nécessité, la première partie du rapport dresse un constat de l'état des lieux : le statut des baux commerciaux satisfait tant les bailleurs que les preneurs. Il a accompagné le développement considérable de l'immobilier commercial. Il assure aux bailleurs de gros revenus et aux preneurs une nécessaire stabilité. Dès lors, quelle nécessité de réformer ce qui marche bien ? La nécessité affichée est démentie par le constat des faits. Toilettage utile :
oui ; nécessité de réforme : non.

Quant à la modernisation, on en cherchera vainement les traces. Les seuls problèmes posés par la société moderne sont ceux liés à la nouvelle distribution : problèmes posés par les contrats de franchise et la définition du fonds de commerce, qui ont été réglés tant bien que mal par la Cour de cassation ; problèmes posés par les baux d'adhésion et les clauses abusives, essentiellement dans les centres commerciaux.

Sans doute le groupe de travail n'avait-il pas le temps ni les moyens de s'attaquer à la redéfinition du fonds de commerce, bien que cette notion, fortement ébranlée par les nouveaux modes de distribution qui se sont développés pendant le dernier quart du XXème siècle, demeure le fondement même de la protection statutaire. La tâche était trop vaste.

Mais le second problème, celui des clauses abusives, était plus simple. Il avait été expressément soumis au groupe de travail qui écrit : "La rédaction actuelle de certains baux, inspirée parfois de pratiques anglo-saxonnes, se caractérise par la longueur du contrat et la densité de ses stipulations. Les locataires évoquent de véritables contrats d'adhésion et se plaignent du corps excessif des obligations mises à leur charge" (rapport p.35). Mais le groupe de travail n'a pas travaillé la question et s'est borné à l'écarter en indiquant que les parties devaient améliorer leurs compétences pour "retrouver le chemin de la négociation équilibrée des baux" (rapport p.36). L'amélioration des compétences est un vœux pieux, irréaliste dans une société moderne où le droit est de plus en plus complexe et les compétences de plus en plus spécialisées ; quant à la négociation équilibrée, c'est une vue de l'esprit, puisque l'on sait que, lors de la signature d'un bail, la situation des parties n'est nullement équilibrée. Le bail est rédigé par le bailleur ; les honoraires de rédaction d'acte sont réglés par le preneur…Le seul véritable problème "moderne" n'a donc pas été traité.

Si l'on regarde le rapport Pelletier dans son ensemble, avec un peu de hauteur, on constate qu'à côté des améliorations techniques qui relèvent du toilettage, il est essentiellement dominé par une volonté de dérèglementation. On refuse de régler les difficultés apparues dans le commerce moderne, notamment dans les centres commerciaux ; on fait reculer le statut et on ouvre de larges portes au déséquilibre contractuel, comme si la modernité s'enrichissait du recul du droit et du développement de la force.

Cette conception de la modernité n'est pas acceptable et doit être d'autant plus combattue qu'elle correspond déjà à une réalité : pour être bien noté dans un service juridique, mieux vaut connaître l'art de faire plier l'autre que la jurisprudence.

L'université doit sortir de son archaïsme et s'ouvrir au monde de l'entreprise. Il faut inviter les étudiants à fermer leurs livres de droit et à potasser les traités de technique de négociation contractuelle. A quoi sert le droit quant tout est contractuel ? Les étudiants disserteront sur les rapports entre l'émotivité et la clause de loyer net de charges. Ils démontreront que la validité d'une clause de renonciation au statut se déduit de la résistance physique du signataire. Ils étudieront la proportionnalité entre le nombre de nuits d'insomnie du locataire menacé d'expulsion et le nombre de clauses librement acceptées. Les TD seront remplacés par des séminaires de chantage. La mention sera accordée à celui qui connaîtra par cœur la liste des moyens de pression en fin de bail. Car la liberté contractuelle est une noble valeur.