I – COLLOQUES ET SÉMINAIRES
 

·        La journée des Commissions ouvertes de l'Ordre des Avocats du Barreau de Paris s'est tenue le mardi 27 novembre 2007 à la Maison du Barreau.
 

La Commission des baux commerciaux a accueilli Monsieur Patrick Colomer, Expert, et Monsieur Laurent Viollet, Avocat au Barreau de Paris, qui ont traité de l'estimation du loyer et de l'indemnité d'éviction pour les locaux particuliers.
 

·        La Commission des Baux commerciaux organise une conférence le lundi 17 décembre 2007 de 18 h à 20 h à la Bibliothèque de l'Ordre des Avocats du Barreau de Paris, au Palais de Justice.
 

Madame Françoise Maigné-Gaborit, expert, et Monsieur Philippe-Hubert Brault, Avocat au Barreau de Paris, interviendront sur le thème de l'indemnité d'occupation et sur celui de la procédure.
 

L'entrée est libre et gratuite et cette conférence est validée au titre de la formation continue de avocats. Renseignements et inscriptions : Mademoiselle Pauline Rousseau, Fax : 01.44.32.49.93 – E-mail : commissions.ouvertes@avocatparis.org
 

II – ACTUALITÉ JURISPRUDENTIELLE
 

·        Par un arrêt du 3 octobre 2007, la Cour de cassation a jugé que, dans un bail à loyer variable, l'indemnité d'occupation devait être fixée à la valeur locative, sans tenir compte de la clause de loyer variable, en cas de refus de renouvellement du bail.
 

Cet arrêt a été publié dans la revue Loyers et Copropriété de novembre 2007, avec un commentaire de Monsieur Philippe-Hubert Brault.
 

·        Par un arrêt du 11 juillet 2007, la Cour de cassation a jugé que l'indivisibilité du bail cessant à son expiration, le congé donné par le bailleur devenu propriétaire d'une parcelle après démembrement des biens initialement donnés à bail, ne vaut que pour cette parcelle, et ce dernier n'est tenu que de l'indemnité résultant de cette reprise.
 

Un bail commercial portait sur un ensemble de locaux. En cours de bail, certaines parcelles furent vendues. Ce changement de propriétaire ne modifiait pas la relation locative puisque le bail qui a date certaine est opposable à l'acquéreur de l'immeuble, et le bail se poursuivit jusqu'à son terme.
 

A la fin du bail, l'un des propriétaires signifia à la société locataire un congé comportant refus de renouvellement du bail et offre d'indemnité d'éviction, mais seulement pour les locaux dont il était lui-même le propriétaire.
 

Quand les lieux loués ont ainsi fait l'objet de ventes par lots distincts, les divers propriétaires ne sont pas en indivision. Chaque propriétaire est propriétaire de son lot. Chaque propriétaire peut délivrer congé pour son propre lot. Le bail initial se divise à proportion du nombre de propriétaires de lots distincts.
 

Cet arrêt a été publié dans la revue Administrer de novembre 2007, avec notre note.
 

·        Par un arrêt du 14 novembre 2007, la Cour de cassation a décidé qu'un droit d'option, exercé sous réserve d'une procédure en cours, ne présentait pas le caractère irrévocable exigé par la loi et n'était donc pas valable.
 

·        Par un autre arrêt du 14 novembre 2007, la Cour de cassation a jugé qu'un bail commercial portant sur un immeuble compris dans un bail à construction se trouvait révoqué par l'effet de la loi à la date d'expiration de ce bail à construction et que le locataire commerçant, en acceptant les stipulations de l'acte selon lesquelles l'expiration du bail commercial coïnciderait avec la fin du bail à construction, avait reconnu que son titre d'occupation ne lui donnait pas droit au renouvellement ni, partant, au paiement d'une indemnité d'éviction.
 

Le bail commercial ne survit pas au bail à construction. Aux termes de l'article L.251-6 du Code de la construction et de l'habitation, "les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail" à construction. Cette règle n'est qu'une application de la règle générale nemo plus juris ad alium tranferre potest quam ipse habet.
 

Comme l'écrivait le professeur Jean Néret: "Le sous-contrat ne subsiste que grâce au soutien constant du contrat principal. Si celui-ci vient à disparaître, il entraînera automatiquement dans sa chute le contrat auquel il sert de support" (Le sous-contrat LGDJ 1979, n° 169, p. 134). Ainsi, l'expiration du bail à construction entraîne nécessairement, à la même date, l'expiration du bail commercial. Le locataire commerçant ne peut rien demander à son bailleur puisque ce dernier, qui n'est plus titré, ne peut rien lui offrir. Le locataire commerçant ne peut pas davantage s'adresser directement au propriétaire de l'immeuble car, sauf convention particulière, il n'a pas de lien direct avec lui. Le droit direct prévu à l'article L. 145-32 du Code de commerce est un droit dérogatoire qui ne bénéficie qu'aux sous-locataires commerçants, lorsque le contrat principal est un bail commercial.