LA VENTE DE L’IMMEUBLE NE DÉCHARGE PAS LE BAILLEUR DE SA RESPONSABILITÉ ANTÉRIEURE
 
Mots-clés : Vente de l’immeuble – Obligations du bailleur – Responsabilité du bailleur – Dommages-intérêts – Subrogation.
 
 
L’essentiel. En cas de vente des locaux donnés à bail, le bailleur originaire n’est pas déchargé à l’égard du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations par une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur-bailleur.
 
 
Cass. 3^e civ. 23 janvier 2020, n° 18-19589, Sté Klépierre c/ Sté Univers des Sacs et Sté Ochito, F-D (rejet CA Versailles, 12^e chambre civile, section 2, 26 avril 2018), M. Chauvin, prés. ; Mme Corbel, rapp. ; SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Alain Bénabent, et SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, av.
 
 
Note par
Jehan-Denis BARBIER
 
Le locataire, qui exploitait des locaux dans un centre commercial, se plaignait du mauvais état du centre commercial et d’un dysfonctionnement du chauffage dans ses locaux. La responsabilité du bailleur avait été retenue. Dans un centre commercial, les parties communes sont les accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée, et le bailleur est tenu de les entretenir convenablement et, si nécessaire, d’entreprendre les diligences utiles auprès du syndicat des copropriétaires, ce qu’il n’avait pas fait en l’espèce [1].
 
Cependant, en cours de procédure, la société propriétaire vendit le centre commercial à un autre investisseur qui intervint dans la procédure.
 
La Cour d’appel condamna in solidum les deux sociétés, l’ancienne propriétaire et la nouvelle, à payer des dommages et intérêts à la société locataire en réparation du préjudice qu’elle avait subi.
 
L’ancienne bailleresse contestait cette décision jusque devant la Cour de cassation, en faisant valoir que l’acte de vente du centre commercial prévoyait la subrogation de l’acquéreur dans tous les droits et obligations du vendeur, notamment au titre des procédures existantes avec les locataires au jour de la vente.
 
 
 
 
L’argument était curieux, car la subrogation a les mêmes effets qu’une cession de créance, et n’a jamais permis de procéder à une cession de dette ou de se dégager de sa responsabilité antérieure, et ce, tant dans les textes du Code civil anciens (article 1249 et suivants) que dans les nouveaux (article 1346 et suivants).
 
La Cour de cassation rappelle que la vente de l’immeuble ne décharge pas le bailleur vis-à-vis du preneur des conséquences dommageables de l’inexécution de ses obligations, même lorsque l’acte de vente comporte une clause de subrogation. Le bailleur qui n’a pas rempli ses obligations avant la vente reste responsable à l’égard du preneur.
 
La vente de l’immeuble laisse subsister les obligations personnelles. C’est pourquoi, par exemple, en matière d’indemnité d’éviction, l’ancien propriétaire qui a signifié le refus de renouvellement du bail reste tenu du paiement de l’indemnité d’éviction, même s’il vend l’immeuble ensuite [2].
 
Pour la même raison, il a été jugé que l’ancien propriétaire de l’immeuble n’est pas dégagé de ses obligations, même si le nouveau propriétaire est susceptible d’être condamné in solidum, lorsque la violation de l’obligation de délivrance persiste [3].
 
On rappellera par ailleurs qu’en cas de vente de l’immeuble, si une procédure de révision du loyer a été engagée par l’ancien propriétaire avant la vente, il est prudent que celui-ci ne se retire pas de la procédure [4] : les droits et obligations personnels ne suivant pas nécessairement l’immeuble.