NOTE :
L'article 7 du décret devenu l'article L 145-12 du Code de commerce précise en son alinéa 1er que la durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.
Contrairement à la motivation retenue par l'arrêt ci-dessus publié, les dispositions de l'ancien article 7 ne sont pas d'ordre public : la récente codification d'une partie du décret du 30 septembre 1953 n'a apporté aucune novation sur ce point, puisque l'article L 145-15 ne fait référence au titre de la durée du bail qu'à l'article L 145-4, c'est-à-dire l'ancien article 3-1 dont l'alinéa 1er dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
En présence d'un bail initialement conclu pour une durée de douze années, voire une durée supérieure, il s'évince de ce texte qu'en principe la durée du bail renouvelé ne peut excéder neuf années, à moins que les parties ne soient explicitement convenues d'une durée plus longue.
Ceci implique que dès la conclusion du bail initial, les parties puissent convenir de la durée des futurs renouvellements, dès l'instant où celle-ci n'est pas inférieure à neuf années : il s'agit d'une pratique constante dans les centres commerciaux où les baux sont habituellement conclus pour une durée de douze ans renouvelés pour une durée identique...
Cependant, dans le silence du bail, la question peut se poser et la 16ème Chambre B de la Cour de Paris (18 septembre 1998, Gaz. Pal. 1999.1., som. 144, note Ph.H. Brault), a retenu une analyse différente fondée notamment sur les dispositions de l'article 1134 du Code civil et à la jurisprudence qui exclut toute motification des clauses et conditions du bail échu en renouvellement à l'exception du loyer (JCL Bail à loyer, fasc. 1430, n° 17; Cass. civ. 6 mars 1991, Loyers et copr. 1991, com. 214).
En présence d'un bail initialement conclu pour une durée de douze ans, sans qu'il soit fait mention de la durée du bail renouvelé, il semble que les dispositions de l'article 7 alinéa 1er soient dénuées de toute ambiguïté : il faut un accord explicite découlant soit des écritures échangées devant le Juge des Loyers commerciaux, soit de l'avenant ou du nouveau bail conclu en renouvellement.
S'il est vrai que la Cour de cassation paraît bien prohiber toute modification par le Juge des Loyers commerciaux des clauses et conditions du bail échu, il reste qu'indépendamment de la fixation du loyer, on ne peut faire abstraction des dispositions légales dénuées de ce chef de toute ambiguïté.
C'est la raison pour laquelle, même si la référence à l'ordre public paraît ici erronée, la solution retenue paraît devoir être approuvée.