 Sur les conséquences de la notification du congé par le preneur au gestionnaire de l’immeuble |
SUR LES CONSÉQUENCES DE LA NOTIFICATION DU CONGÉ PAR LE PRENEUR AU GESTIONNAIRE DE L'IMMEUBLE
COUR DE CASSATION (3ème Ch. civ.), 4 juillet 2001, Chaussures Cendry c/ Me Nakache, Pourvoi en cassation à l’encontre d’un arrêt rendu par la 1ère Chambre civile, section A, de la Cour de Paris le 4 octobre 1999.
Dès lors qu’il est établi qu’à la date de la délivrance du congé litigieux, les locaux occupés par le preneur n’appartenaient plus au même bailleur, l’huissier soutient avec pertinence n’avoir pas été en mesure de délivrer un acte valable, l’erreur sur l’identité du bailleur ayant été, à elle seule, de nature à priver le congé de tout effet et la Cour d’appel a exactement retenu qu’il importait peu que le nouveau propriétaire des murs, étranger à l’acte en cause, eût conservé le même gestionnaire que son prédécesseur et en a déduit que la faute de l’huissier ne présentait aucun lien de causalité avec le préjudice que la locataire prétendait avoir subi du fait de la poursuite du bail.
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Note :
L’article L 145-9 du Code de commerce (ancien article 5 du décret) n’apporte pas de précision sur le destinataire du congé, ce qui implique que celui-ci doit être délivré soit au preneur lui-même, si le bailleur en prend l’initiative, soit au propriétaire des lieux loués, si le locataire entend les délaisser soit à une échéance triennale, soit au terme du bail ou en mettant fin à la tacite reconduction.
Ce n’est que dans l’hypothèse où une demande de renouvellement est notifiée que selon l’article L 145-10 la demande doit être signifiée au bailleur ou le cas échéant au gérant de l’immeuble qui est réputé avoir qualité pour la recevoir.
Dans l’espèce sus-visée, le preneur avait requis l’huissier de notifier un congé au gestionnaire, la société des Centre Commerciaux qui était sans doute son interlocuteur habituel selon l’usage, mais entre-temps l’immeuble avait été vendu à un tiers qui avait conservé le même mandataire.
Selon les énonciations du pourvoi, le congé litigieux ne visait pas expressément le nouveau propriétaire et tout en constatant un manquement aux obligations professionnelles de l’huissier, la Cour d’appel l’avait déchargé de toute responsabilité en estimant que le congé litigieux était nul de toute façon, puisqu’à la date de sa délivrance les locaux n’appartenaient plus au bailleur initial.
En rejetant le pourvoi, la Cour de cassation approuve la jurisprudence selon laquelle les dispositions dérogatoires relatives à la notification de la demande de renouvellement ne peuvent s’appliquer au congé qui doit nécessairement être notifié au bailleur lui-même: on rapprochera cette décision d’un précédent arrêt rendu par la Cour de Paris (13 novembre 1998, Loyers et copr. 1999, n° 93) qui avait retenu que le congé notifié au gérant de l’immeuble, non habilité à le recevoir, est nul et qu’il s’agit d’une irrégularité de fond.
Il en est de même du congé notifié à la requête d’un propriétaire qui a vendu entre-temps les locaux (Cass. civ. 26 novembre 1986, Gaz. Pal. 1987.1, panor. p. 19), la nullité pouvant toutefois être couverte par l’intervention du nouveau propriétaire (Cass. civ. 19 décembre 1990, Gaz. Pal. 1991.1.306, note Barbier).
Ceci étant, il est fréquent que les praticiens soient saisis d’une demande de notification de congé à une date très proche de l’expiration du délai prévu à cet effet par la loi et il s’avère parfois difficile de procéder aux vérifications requises, le transfert de propriété pouvant s’avérer assez récent ou résulter d’opérations de fusion ou d’apport que le bailleur n’est pas tenu de porter immédiatement à la connaissance du locataire, en l’occurrence l’acceptation par l’huissier de notifier à une entreprise notoirement connue pour être gestionnaire de centres commerciaux était de nature à vicier d’emblée l’exploit délivré, dès l’instant où il ne s’agissait pas d’une demande de renouvellement.
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